Mieteinnahmen sind noch kein verfügbares Einkommen
Die vereinbarte Miete bezahlt zuerst Leerstand, Verwaltung und die Kosten, die Sie als Eigentümer tragen. Bei einer Hypothek kommen Zins und Amortisation hinzu. Einkommensteuer und eine Reserve für künftige Arbeiten können den verbleibenden Betrag weiter reduzieren. Die Bruttorendite allein beantwortet deshalb nicht, wie viel Geld Sie tatsächlich entnehmen können.
Dieses Szenario betrachtet eine vollständig vermietete Schweizer Wohnliegenschaft im Privatvermögen. Verwenden Sie die Nettomiete ohne durchlaufende Nebenkosten. Kosten, die ein Mieter separat erstattet, gehören hier nicht nochmals zu Ihren Eigentümerkosten. Die Finanzierung wird direkt amortisiert; ein indirektes Modell über Vorsorgeguthaben wird nicht simuliert.
Cashflow und Steuerergebnis unterscheiden sich
Direkte Amortisation verbraucht Geld und senkt die Hypothek. Sie ist kein laufender Aufwand für die Einkommensteuer. Auch eine bloss zurückgelegte Reserve ist noch keine bezahlte, abzugsfähige Rechnung. Unterhalt, Gebäudeversicherung und Verwaltung können hingegen nach den geltenden Regeln abzugsfähig sein. Wertvermehrende Investitionen werden anders behandelt als werterhaltender Unterhalt.
Trennen Sie deshalb Kosten, die in Ihrem Fall steuerlich anerkannt werden, von übrigen Zahlungen. Bei einer Stockwerkeigentumswohnung zählen nur Ihre tatsächlich getragenen Anteile. Einzahlungen in einen Erneuerungsfonds sind nicht automatisch eine zusätzliche freie Reserve; vermeiden Sie Doppelzählungen und prüfen Sie deren steuerliche Behandlung.
Ihr Vermietungsszenario
Die unterstrichenen Zahlen bilden ein veränderbares Ausgangsbeispiel. Tragen Sie Ihre eigenen Mieten, Rechnungen und Finanzierungsbedingungen ein. Alle Rechenblätter und der verfügbare Monatsbetrag folgen denselben Eingaben.
Von der Nettomiete zum Betriebsergebnis
Nach 30 Tagen Leerstand bleiben CHF 33'041.10 Mieteinnahmen. CHF 8'352.05 laufende Eigentümerkosten einschliesslich Verwaltung lassen CHF 24'689.04 vor Finanzierung und Einkommensteuer.
Zins kostet Geld, Amortisation bildet Eigenkapital
Die Hypothek beträgt CHF 520'000.00. Der Jahreszins auf dieser Anfangsschuld ist CHF 13'000.00; CHF 5'200.00 direkte Amortisation reduzieren die Schuld auf CHF 514'800.00. Zusammen fliessen CHF 18'200.00 an die Bank. Der Zins wird innerhalb des Jahres nicht neu berechnet.
Welche Summe wird steuerlich angesetzt?
Von der Miete werden CHF 7'752.05 angenommene abzugsfähige Kosten und CHF 13'000.00 anerkannte Schuldzinsen abgezogen. Der Saldo beträgt CHF 12'289.04. Nur ein positiver Betrag wird hier mit dem eingegebenen Steuersatz belastet; eine Steuerersparnis aus einem negativen Saldo wird nicht unterstellt.
Was nach Steuer und Reserve übrig bleibt
Nach allen laufenden Kosten, Zins, direkter Amortisation, CHF 3'686.71 geschätzter Einkommensteuer und CHF 2'000.00 Reserve bleiben CHF 802.33 pro Jahr. Die Cashflow-Rendite bezieht diesen Betrag auf CHF 304'000.00 eingesetztes Eigenkapital einschliesslich Kaufkosten.
Das ist ein Jahresdurchschnitt, keine garantierte monatliche Auszahlung. Halten Sie Geld für Steuern, Reparaturen und Mietausfälle bereit.
Amortisation ist Vermögen, Reserve bleibt gebunden
Ein kleiner Cashflow kann mit einem Vermögensaufbau durch Amortisation zusammenfallen. Dieser Tilgungsbetrag steckt anschliessend in der Immobilie. Er ist kein verfügbares Einkommen. Umgekehrt bleibt Ihre Reserve auf einem Konto, steht aber für die eingeplanten Reparaturen bereit und sollte nicht gleichzeitig als privates Einkommen ausgegeben werden.
Die Kaufkosten erhöhen das eingesetzte Kapital, werden aber nicht jedes Jahr nochmals vom Mietüberschuss abgezogen. Eine spätere Wertsteigerung oder ein Verkauf gehören nicht zu dieser Cashflow-Rendite. Bei vollständiger Finanzierung ohne Kaufkosten ist eine Rendite auf eigenes Kapital nicht berechenbar, auch wenn ein monatlicher Zahlungsüberschuss besteht.
Den Steuerbetrag an Ihren Fall anpassen
Der eingegebene Steuersatz ist Ihre Schätzung der zusätzlichen Belastung durch Bund, Kanton und Gemeinde, keine schweizweit geltende Mietsteuer. Ihr übriges Einkommen, Wohnort und persönliche Verhältnisse verändern die tatsächliche Rechnung. Auch ein allfälliger Vermögenssteuerbetrag muss separat geschätzt und bei den übrigen Zahlungen erfasst werden.
Das Modell verwendet angenommene tatsächliche abzugsfähige Kosten statt einer pauschalen Unterhaltsdeduktion. Der eingegebene Zinsanteil muss zur anerkannten Schuldzinsenbegrenzung Ihres gesamten Haushalts passen. Das Rechenblatt prüft diese Grenze nicht. Ein negativer steuerlicher Saldo führt hier zu null zusätzlicher Steuer, nicht zu einer automatisch angenommenen Rückerstattung.
Gilt das auch nach der Steuerreform?
Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Bei vermieteten Immobilien bleibt Unterhalt grundsätzlich abzugsfähig; der Schuldzinsenabzug wird neu vom Verhältnis vermieteter Immobilien zum Gesamtvermögen abhängen. Dieses Szenario verwendet die heutigen Grundsätze und berechnet keinen Steuerfall ab 2029. Eigennutzung, gemischte Nutzung und gewerbliche Vermietung brauchen eine gesonderte Prüfung.
Methodik
Jahresmiete × vermieteter Anteil eines 365-Tage-Jahres, abzüglich laufender Zahlungen, Zins, direkter Amortisation, geschätzter Einkommensteuer und Reserve. Zins und Amortisation werden auf die Anfangshypothek gerechnet, wie im Schweizer Renditerechner; sinkende Zinsen innerhalb des Jahres, Zinswechsel, Mietausfälle trotz Vertrag, individuelle Steuerprogression und spätere Verkäufe werden nicht simuliert.