Outil gratuit · Investissement locatif suisse

Rendement locatif et cash-flow

Analysez les frais d’achat, la vacance, les charges, l’hypothèque, l’impôt et un stress de financement indicatif à 5 % pour un logement loué en Suisse.

Rendement brut/netCash-flow après impôtRendement des fonds propresStress FINMA 5 %

Hypothèses

Achat et investissement
CHF
hypothèse cantonale
%
CHF
Loyer et exploitation
hors charges locatives
CHF/mois
%
du prix d’achat par an
%/an
du loyer encaissé
%
assurance, frais non récupérables
CHF/an
0 s’il n’est pas prélevé
‰/an
Financement et fiscalité
hypothèque ÷ prix
%
%/an
de l’hypothèque initiale
%/an
Confédération + canton + commune
%
dépend de la situation dès 2029
%
Comment fonctionne ce calculateur — formules & sources
Rendements
Rendement brut = Loyer annuel contractuel ÷ Prix d’achat
Rendement net = Revenu net d’exploitation ÷ Investissement total
L’investissement total comprend le prix, les frais d’acquisition saisis et les travaux. Le rendement net est calculé avant financement et impôt sur le revenu.
Revenu net d’exploitation
Loyer effectif = Loyer contractuel × (1 − Vacance)
NOI = Loyer effectif − Entretien − Gestion − Charges propriétaire − Impôt foncier
Loyer et charges sont des hypothèses modifiables. La revalorisation, la revente, l’impôt sur la fortune et l’impôt sur les gains immobiliers ne sont pas modélisés.
Cash-flow et impôt
Résultat imposable = max(0, NOI − Intérêts déductibles)
Cash-flow après impôt = NOI − Intérêts − Amortissement − Impôt estimé
Cash-on-cash = Cash-flow après impôt ÷ Fonds propres engagés
Le taux marginal fournit une estimation linéaire. Un déficit fiscal n’est pas imputé sur d’autres revenus dans le modèle.
Stress de financement indicatif
Coût stressé = Hypothèque × 5% + Amortissement
Couverture = NOI ÷ Coût stressé
La FINMA cite pour les immeubles de rendement une couverture de 100% du revenu locatif net durable avec 5% d’intérêt théorique et des frais adaptés au bien. Les banques peuvent exiger davantage.
Réforme au 1er janvier 2029
La déduction de l’entretien reste pour les biens loués
Intérêts passifs : déduction proportionnelle aux biens loués dans la fortune totale
L’entrée «Part d’intérêts déductible» permet de tester ce ratio. Le calculateur ne détermine pas automatiquement votre part fiscalement admise.
Sources officiellesFINMA — Risques hypothécaires et immeubles de rendement · FINMA — Marché hypothécaire, juin 2025 · ch.ch — Imposition des biens immobiliers · AFC — Réforme dès 2029
Six indicateurs clés

Du loyer au résultat exploitable

Chaque mesure répond à une question différente. Aucun pourcentage isolé ne remplace l’analyse du bien, du bail, du financement et du canton.

Brut

Comparer rapidement les prix

Loyer annuel contractuel divisé par le prix. Utile pour le tri initial, mais sans vacance, frais ni coûts d’acquisition.

Net

Rendement du bien avant dette

Le revenu net d’exploitation est rapporté à l’investissement total. Les charges courantes et les coûts d’entrée deviennent visibles.

Cash-flow

Liquidité réellement disponible

Intérêts, amortissement et impôt estimé sont déduits du revenu net. L’amortissement consomme de la liquidité mais augmente les fonds propres.

Fonds propres

Rendement de votre capital

Le cash-on-cash compare le cash-flow après impôt à l’apport, aux frais d’achat et aux travaux. La dette amplifie le potentiel et le risque.

Stress

Scénario d’intérêt à 5%

La couverture indique si le revenu net durable supporte un intérêt hypothécaire théorique de 5% et l’amortissement.

Canton

Pas de taux suisse unique

Frais d’achat, impôt foncier et taux marginal varient. Ils restent donc des entrées transparentes, jamais une moyenne nationale cachée.

FAQ

Questions importantes

Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut utilise seulement le loyer contractuel et le prix. Le rendement net inclut vacance, charges propriétaire, frais d’achat et travaux. Le financement et l’impôt interviennent ensuite dans le cash-flow.
Comment le calculateur traite-t-il les impôts suisses ?
Il estime l’impôt sur le revenu avec votre taux marginal combiné. L’impôt foncier est une entrée distincte en pour-mille. L’impôt sur la fortune, l’impôt sur les gains immobiliers et la progressivité cantonale ne sont pas automatisés.
Pourquoi le test utilise-t-il 5 % ?
La FINMA cite pour les immeubles de rendement une couverture durable du revenu locatif net à 100%, avec un intérêt théorique de 5% et des coûts adaptés au bien. Ce test reste indicatif; chaque banque peut appliquer des règles plus strictes.
Que change la réforme de 2029 pour les biens loués ?
La déduction des frais d’entretien reste admise pour les immeubles loués ou affermés. Les intérêts passifs ne deviennent déductibles qu’en proportion de ces biens dans la fortune totale. Vérifiez le ratio applicable à votre situation.
Un cash-flow positif suffit-il pour acheter ?
Non. Contrôlez aussi l’état technique, l’emplacement, le bail, la vacance, la durée du financement, la fiscalité cantonale et le scénario de revente. Le calculateur ne réalise aucune due diligence juridique ou technique.