Das Schweizer Hypothekensystem
Bis Ende 2028 versteuern Eigentümer selbstgenutzter Liegenschaften den Eigenmietwert und können unter Voraussetzungen Zinsen und bestimmte Kosten abziehen. Eine hohe Schuld kann deshalb eine Steuerwirkung haben, verursacht aber auch mehr Zinsen und Risiko. Die Steuerersparnis allein bestimmt nicht die passende Methode.
Daraus entstehen zwei Amortisationsmethoden: direkt (Schuld wird effektiv reduziert) und indirekt (Schuld bleibt, Kapital wird in Säule 3a angespart und am Ende verrechnet).
Direkte vs Indirekte Amortisation — der Vergleich
| Merkmal | Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation |
|---|---|---|
| Hypothek sinkt | Ja — jährlich | Nein — bleibt konstant |
| Zinsabzug | Sinkt jährlich | Bleibt konstant |
| Säule-3a-Einzahlung | Nein | Ja — steuerlich abzugsfähig |
| Steuerbelastung im Zeitverlauf | Hängt von Regeln und Haushalt ab | Hängt von Regeln und Haushalt ab |
| Kapitalaufbau | Eigenkapital in der Liegenschaft | 3a-Guthaben, Rendite nicht garantiert |
| Liquidität | Kapital in der Liegenschaft gebunden | 3a-Kapital gebunden und verpfändet |
| Risiko | Tiefer | Zinsrisiko bleibt bestehen |
Zu amortisierender Anteil nach Bankstandard
Die von der FINMA anerkannten Mindeststandards sehen bei Neufinanzierungen vor, die Schuld innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu senken. Die Bank legt die konkreten Bedingungen fest und kann zusätzliche Anforderungen stellen.
Wirtschaftlicher Vergleich — direkt vs indirekt
Ein vollständiger Vergleich berücksichtigt Zinsen, Steuerwirkung, Nettorendite der Säule 3a, Gebühren und Bezugssteuer. Direkte Tilgung wird Eigenkapital in der Liegenschaft; die indirekte Einzahlung wird ein 3a-Vermögenswert. Keiner dieser Kapitaltransfers ist für sich allein ein Verlust.
Säule 3a — das Herzstück der indirekten Amortisation
Die Säule 3a (gebundene Vorsorge) erlaubt es Angestellten, jährlich bis zu CHF 7.258 steuerlich abzugsfähig einzuzahlen (2026). Das Kapital wächst steuerfrei bis zur Auszahlung — bei Pensionierung, beim Kauf von Wohneigentum (WEF-Vorbezug) oder bei Auswanderung. Bei Auszahlung fällt eine reduzierte Kapitalauszahlungssteuer an, die deutlich tiefer ist als der reguläre Einkommenssteuersatz.
Eine investierte 3a-Lösung kann mehr Rendite als ein Konto erzielen, trägt aber Gebühren, Schwankungen und Verlustrisiken, besonders bei kurzem Horizont bis zur Tilgung. Die Rendite bleibt deshalb eine Annahme und keine Zusage.
Die Reform 2029 — Abschaffung des Eigenmietwerts
Die in der Volksabstimmung angenommene Reform tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Sie schafft den Eigenmietwert selbstgenutzter Liegenschaften ab und ändert die zugehörigen Abzüge.
Grundsatz ab 2029
- Eigenmietwert als steuerbares Einkommen
- Allgemeiner privater Schuldzinsenabzug stark eingeschränkt
- Abzug gewöhnlicher Unterhaltskosten
- Pauschalabzug für Liegenschaftsunterhalt
Ausnahmen und getrennte Regeln
- Befristeter Schuldzinsenabzug für bestimmte Ersterwerber
- Anteil für Schulden zu vermieteten oder verpachteten Objekten
- Säule-3a-Abzug bleibt unverändert
- WEF-Vorbezug bleibt möglich
Die Reform reduziert für viele Eigentümer den steuerlichen Anreiz, eine hohe Schuld zu halten, macht direkte Tilgung aber nicht automatisch überlegen. Kanton, Ausnahmen, Hypothekarzins und 3a-Nettorendite bleiben entscheidend.
Es gibt keinen universellen Gewinner. Direkte Tilgung senkt Schuld und Zinsrisiko sofort; indirekte Amortisation hält die Schuld konstant und baut 3a-Kapital mit möglicher Rendite und eigener Steuerbehandlung auf. Vergleichen Sie realistische Annahmen und lassen Sie Kanton und Vertrag individuell prüfen.