Die direkte Antwort
Direkte Amortisation senkt Schuld und Zinsrisiko sofort. Bei indirekter Amortisation bleibt die Hypothek zunächst konstant, während derselbe Jahresbetrag in eine verpfändete Säule 3a fliesst. Ob der mögliche Anlage- und Steuervorteil die zusätzlichen Zinsen und die Bezugssteuer übertrifft, hängt von Ihren Annahmen ab. Der Vergleich unten beginnt mit einem selbstgenutzten Objekt und behandelt Zahlungen in beide Methoden gleich; Produktgebühren, kantonale Tarife und Vertragsdetails gehören in die vertiefte Prüfung.
Bauen Sie Ihr Szenario im Text
Die unterstrichenen Werte sind veränderbar. Jede Änderung wird in Erklärungen, Rechenblättern und Antwort übernommen. Für den einfachen Vergleich verwendet das Modell den eingegebenen Liegenschaftswert zugleich als Belehnungswert der Bank.
Im gewählten Beispiel vergleichen Sie eine Liegenschaft von — mit einer Hypothek von — über — Jahre. Der identische Jahresbetrag von — trennt den Effekt der Rückzahlung vom Effekt der 3a-Anlage.
Was bei beiden Methoden tatsächlich passiert
| Frage | Direkt | Indirekt |
|---|---|---|
| Wohin fliesst die Zahlung? | In die Hypothek | In verpfändete Säule 3a |
| Sinkt die Schuld sofort? | Ja | Nein |
| Bleibt der volle Hypothekarzins? | Nein, er sinkt | Ja |
| Entsteht Anlagekapital? | Eigenkapital im Objekt | 3a-Guthaben |
| Hauptrisiko | Gebundene Liquidität | Rendite, Gebühren, Zins und Bezugssteuer |
Welche Amortisation die Bank typischerweise verlangt
Die anerkannten Mindeststandards sehen für selbstgenutztes Wohneigentum vor, die Hypothek innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu senken. Das Verhältnis Hypothek zu Liegenschaftswert beträgt —. Im Szenario liegen — oberhalb dieser Grenze; der lineare Richtwert beträgt — pro Jahr. — Massgeblich bleiben Belehnungswert und Vertrag der Bank.
Die zwei Rechenblätter
Das Modellresultat zählt die Tilgung nicht als Aufwand: Sie wird zu Eigenkapital. Verglichen werden Zinsen und geschätzte Steuerwirkung.
Einzahlungen sind ebenfalls kein Aufwand: Das Netto-3a-Kapital wird gegengerechnet. Nicht modelliert sind Produktgebühren und Kursschwankungen ausserhalb der eingegebenen Nettorendite.
—
So entsteht die Differenz
Über — Jahre vergleicht das Modell eine Liegenschaft von —, eine Hypothek von — und einen Jahresbetrag von —. Es berechnet den direkten Zins auf die jährlich sinkende Schuld und den indirekten Zins auf die konstante Hypothek. Es verzinst das 3a-Guthaben mit —, wendet auf die Hypothek —, einen Grenzsteuersatz von —, einen Eigenmietwert von — bis Ende 2028 und eine Bezugssteuer von — an. Es berücksichtigt die —. Die ausgewiesene Differenz beträgt —.
Gleich gehalten: Anfangshypothek, Zeitraum und jährlicher Kapitaltransfer. Unterschiedlich: sinkende oder konstante Schuld, 3a-Rendite, geschätzte Steuerwirkung und Bezugssteuer. So bleibt der Vergleich einfach, ohne direkte Tilgung als verlorene Ausgabe oder das gesamte 3a-Guthaben als kostenlosen Gewinn darzustellen.
Was sich ab 2029 ändert
Ab 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert selbstgenutzter Liegenschaften. Gleichzeitig entfallen die allgemeinen Unterhaltsabzüge und der private Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt. Das Modell setzt deshalb ab 2029 für das selbstgenutzte Objekt weder Eigenmietwert noch allgemeinen Zinsabzug an; der zulässige 3a-Abzug bleibt berücksichtigt.
Nicht enthalten sind der befristete Ersterwerberabzug, anteilige Schuldzinsen für vermietete oder verpachtete Objekte, mögliche kantonale Objektsteuern auf Zweitliegenschaften und die konkrete kantonale Progression. Diese Punkte können das Ergebnis verändern.
Wann die vereinfachte Antwort nicht reicht
Nutzen Sie den vollständigen Rechner oder eine individuelle Beratung, wenn direkte und indirekte Zahlungen voneinander abweichen, Ihr 3a-Beitrag nicht vollständig abzugsfähig ist, mehrere 3a-Produkte oder Gebühren verglichen werden, die Liegenschaft vermietet ist oder ein Verkauf beziehungsweise Bezug vor Ablauf geplant ist.