Brutto
Schneller Preisvergleich
Jahres-Sollmiete geteilt durch Kaufpreis. Praktisch für den ersten Vergleich, aber ohne Leerstand, Kosten und Kaufnebenkosten.
Kostenloses Tool · Schweizer Renditeliegenschaft
Mietrendite und Cashflow berechnen
Analysieren Sie Kaufkosten, Leerstand, laufende Kosten, Hypothek, Steuern und den indikativen 5%-Finanzierungsstress für eine vermietete Schweizer Immobilie.
Brutto-/NettorenditeCashflow nach SteuerEigenkapitalrenditeFINMA-Stress 5%
Annahmen
Kauf und Investition
CHF
kantonale Eingabe
%
CHF
Miete und Betrieb
ohne Nebenkosten
CHF/Monat
%
vom Kaufpreis pro Jahr
%/Jahr
vom vereinnahmten Mietzins
%
Versicherung, nicht umlagefähig
CHF/Jahr
0 eingeben, falls nicht erhoben
‰/Jahr
Finanzierung und Steuern
Hypothek ÷ Kaufpreis
%
%/Jahr
von der Anfangshypothek
%/Jahr
Bund + Kanton + Gemeinde
%
ab 2029 situationsabhängig
%
↓Methodik↓
Wie funktioniert dieser Rechner — Formeln & Quellen
Renditen
Bruttorendite = Jahres-Sollmiete ÷ Kaufpreis
Nettorendite = Netto-Betriebsertrag ÷ Gesamtinvestition
Nettorendite = Netto-Betriebsertrag ÷ Gesamtinvestition
Die Gesamtinvestition umfasst Kaufpreis, eingegebene Kaufnebenkosten und Renovation. Die Nettorendite ist ungehebelt und vor Finanzierung und Einkommensteuer.
Netto-Betriebsertrag
Effektive Miete = Sollmiete × (1 − Leerstand)
NOI = Effektive Miete − Unterhalt − Verwaltung − Eigentümerkosten − Liegenschaftssteuer
NOI = Effektive Miete − Unterhalt − Verwaltung − Eigentümerkosten − Liegenschaftssteuer
Mietertrag und Kosten sind anpassbare Annahmen. Wertsteigerung, Verkauf, Vermögenssteuer und Grundstückgewinnsteuer werden nicht modelliert.
Cashflow und Steuer
Steuerbares Ergebnis = max(0, NOI − abziehbarer Zins)
Cashflow nach Steuer = NOI − Zins − Amortisation − geschätzte Einkommensteuer
Cash-on-Cash = Cashflow nach Steuer ÷ eingesetztes Eigenkapital
Cashflow nach Steuer = NOI − Zins − Amortisation − geschätzte Einkommensteuer
Cash-on-Cash = Cashflow nach Steuer ÷ eingesetztes Eigenkapital
Der Grenzsteuersatz ist eine lineare Näherung. Ein negativer steuerlicher Ertrag wird nicht mit anderem Einkommen verrechnet.
Indikativer Finanzierungsstress
Stresskosten = Hypothek × 5% + Amortisation
Stressdeckung = NOI ÷ Stresskosten
Stressdeckung = NOI ÷ Stresskosten
FINMA nennt für Renditeliegenschaften eine nachhaltige Netto-Mietdeckung von 100% bei kalkulatorisch 5% Zins und objektgerechten Kosten. Banken können tiefere Belehnungen und strengere Kriterien verlangen.
Reform ab 1. Januar 2029
Unterhaltsabzug für vermietete Objekte bleibt bestehen
Schuldzinsen: anteiliger Abzug nach Verhältnis vermieteter Immobilien zum Gesamtvermögen
Schuldzinsen: anteiliger Abzug nach Verhältnis vermieteter Immobilien zum Gesamtvermögen
Der Rechner bildet diesen Anteil über die Eingabe «Abziehbarer Zinsanteil» ab. Er bestimmt den steuerlich zulässigen Anteil nicht automatisch.
Sechs Schlüsselkennzahlen
Vom Mietzins zum belastbaren Ergebnis
Jede Kennzahl beantwortet eine andere Frage. Keine einzelne Prozentzahl ersetzt die Prüfung von Objekt, Mietvertrag, Finanzierung und Kanton.
Netto
Objektrendite vor Finanzierung
Der Netto-Betriebsertrag wird durch die gesamte Investition geteilt. So werden Betriebskosten und Einstiegskosten sichtbar.
Cashflow
Tatsächliche Liquidität
Zins, Amortisation und geschätzte Einkommensteuer werden vom Netto-Betriebsertrag abgezogen. Amortisation ist Liquiditätsabfluss, baut aber Eigenkapital auf.
Eigenkapital
Rendite auf eigenes Geld
Cash-on-Cash misst den Nachsteuer-Cashflow gegenüber Eigenkapital, Nebenkosten und Renovation. Mehr Fremdkapital erhöht Chance und Risiko.
Stress
5%-Zinsszenario
Die Stressdeckung zeigt, ob der nachhaltige Nettoertrag einen kalkulatorischen Hypothekarzins von 5% plus Amortisation deckt.
Kanton
Keine Einheitssteuer
Kaufkosten, Liegenschaftssteuer und Grenzsteuersatz variieren. Deshalb bleiben sie transparente Eingaben statt versteckter Schweizer Pauschalen.
FAQ
Wichtige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite verwendet nur Sollmiete und Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt Leerstand, laufende Eigentümerkosten, Kaufnebenkosten und Renovation. Finanzierung und Einkommensteuer folgen erst in der Cashflow-Rechnung.
Wie behandelt der Rechner Schweizer Steuern?
Er schätzt die Einkommensteuer linear mit Ihrem kombinierten Grenzsteuersatz. Die Liegenschaftssteuer kann separat in Promille eingegeben werden. Vermögenssteuer, Grundstückgewinnsteuer und kantonale Progression sind nicht automatisch modelliert.
Warum verwendet der Stresstest 5%?
FINMA nennt für Renditeliegenschaften eine nachhaltige Netto-Mietdeckung von 100% zusammen mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5% und objektgerechten Kosten. Das Ergebnis ist indikativ; Banken dürfen strengere Belehnungs- und Amortisationsregeln anwenden.
Was ändert sich 2029 für vermietete Objekte?
Der Unterhaltskostenabzug bleibt für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bestehen. Schuldzinsen sind nur noch anteilig im Verhältnis solcher Liegenschaften zum Gesamtvermögen abzugsfähig. Den zutreffenden Anteil müssen Sie anhand Ihrer Situation prüfen.
Ist ein positiver Cashflow automatisch ein guter Kauf?
Nein. Prüfen Sie zusätzlich Zustand, Lage, Mietvertrag, Leerstandsrisiko, Zinsbindung, kantonale Steuern und Verkaufsszenario. Der Rechner bewertet keine rechtliche oder technische Due Diligence.