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Direkte vs. Indirekte Amortisation

Vergleichen Sie Zinskosten, geschätzte Steuerwirkung und Kapitalaufbau bei direkter oder indirekter Amortisation vor und nach der Reform 2029.

Säule 3a CHF 7'258 Steuerersparnis Kapital aufgebaut Vor/Nach 2029 ⚠ Reform 2029

Parameter

Liegenschaft und Hypothek
Liegenschaftswert
CHF
Hypothekarbetrag1. + 2. Hypothek
CHF
Hypothekarzinssatzanpassbare Annahme
%
Analysedauer
ans
Steuern
Grenzsteuersatz (GSS)Kanton + Gemeinde + Bund
%
Säule 3a — Indirekte Amortisation
Jährl. Säule-3a-BeitragMax. 2026: CHF 7'258
CHF
Rendite Säule 3aanpassbare Annahme
%
Geschätzte 3a-Bezugssteuerkantonale Annahme, anpassbar
%
Direkte Amortisation
Jährliche Direktzahlunggleicher Betrag für Vergleich
CHF
Szenario nach 2029 — Abschaffung Eigenmietwert
Eigenmietwert (jährlich)ca. 3.5% des Liegenschaftswerts
CHF
↓ Methodik ↓
Wie funktioniert dieser Rechner — Formeln & Quellen
Direkte Amortisation
Jährliche Tilgung = min(Direktzahlung, Restschuld)
Restschuld Jahresende = Anfangsschuld − Tilgung
Jahreszins = Schuld zu Jahresbeginn × Zinssatz
Das Modell berechnet die Zinsen Jahr für Jahr und stoppt die Tilgung bei einer Restschuld von null. Getilgtes Kapital erhöht das Eigenkapital in der Liegenschaft und gilt deshalb nicht als verlorener Aufwand.
Indirekte Amortisation (Säule 3a)
Berücksichtigter Beitrag = min(Eingabe, CHF 7'258)
3a-Kapital Jahresende = Vorjahreskapital × (1 + Rendite) + Beitrag
3a-Kapital netto = Bruttokapital × (1 − Bezugssteuer)
Der Höchstbetrag gilt für Erwerbstätige mit Anschluss an die 2. Säule. Rendite und Bezugssteuer sind anpassbare Annahmen. Produktkosten, Schwankungsrisiko und Verpfändungsbedingungen sind nicht modelliert.
Geschätzte Steuerwirkung
Bis 2028: (Eigenmietwert − Zinsen − zulässiger 3a-Beitrag) × GSS
Direkt: (Eigenmietwert − Zinsen) × GSS
Ab 2029: geschätzter 3a-Vorteil = 3a-Beitrag × GSS
Der Grenzsteuersatz fasst Bund, Kanton und Gemeinde zusammen. Die Berechnung ist linear und ersetzt weder einen kantonalen Steuertarif noch die Berücksichtigung weiterer Einkommen, Abzüge oder Steuern.
Reform 2029 — Abschaffung Eigenmietwert
Ab 1. Januar 2029: Eigenmietwert selbstgenutzter Liegenschaften = 0
Allgemeiner privater Schuldzinsenabzug stark eingeschränkt
Säule 3a: Abzug gemäss Vorsorgevoraussetzungen bleibt
Nicht modelliert sind der zeitlich begrenzte Ersterwerberabzug, der anteilige Abzug für Schulden im Zusammenhang mit vermieteten oder verpachteten Liegenschaften sowie eine mögliche kantonale Objektsteuer auf Zweitliegenschaften.
Differenz im Modellresultat
Resultat direkt = − Zinsen gesamt − geschätzte Steuerwirkung
Resultat indirekt = 3a-Kapital netto − Einzahlungen − Zinsen − Steuerwirkung
Angezeigte Differenz = Resultat indirekt − Resultat direkt
Kapitaltransfers werden neutral behandelt: Direkte Tilgung wird Eigenkapital, die Einzahlung wird ein 3a-Vermögenswert. Danach vergleicht das Modell Zinsen, Steuern, Rendite und Bezugssteuer, ohne eine Methode generell zu empfehlen.
Offizielle QuellenEFD — Inkrafttreten der Reform am 1. Januar 2029 · BSV — Beiträge an die Säule 3a · FINMA — Mindeststandards zur Amortisation

Vergleichsanalyse

Differenz im Modellresultat
—
—
—
Indirekt (Säule 3a)
Zinsen gesamt—
3a-Einzahlungen—
Geschätzte Steuerwirkung—
Direkt
Zinsen gesamt—
Getilgtes Kapital—
Geschätzte Steuerwirkung—
Aufgebautes Kapital über die Laufzeit
3a-Kapital nach Bezugssteuer—
Direkt zurückgezahltes Kapital—
Differenz aufgebautes Kapital—
⚠ Reform 2029 — Abschaffung Eigenmietwert
—

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Mit vollständigem Leitfaden zu beiden Methoden, Säule 3a und Reform-2029-Analyse.

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Die zwei Methoden

Beide Methoden vergleichen

Die passende Methode hängt unter anderem von Hypothekarzins, Nettorendite der Säule 3a, Steuern, Risikobereitschaft und Spardisziplin ab.

DIREKT
Schrittweise Rückzahlung

Hypothek und Zinskosten sinken mit jeder Tilgung. Die Schuld wird sicher reduziert; die Steuerwirkung hängt von den geltenden Regeln und der persönlichen Situation ab.

INDIREKT
Konstante Hypothek + Säule 3a

Die Schuld bleibt während des 3a-Kapitalaufbaus konstant. Zulässige Beiträge sind abzugsfähig; das Resultat hängt jedoch von Nettorendite, Gebühren, Bezugssteuer und Produktbedingungen ab.

SÄULE 3A
CHF 7'258 abzugsfähig 2026

Das Modell berücksichtigt für Angestellte mit Pensionskasse höchstens CHF 7'258/Jahr. Bei einem eingegebenen GSS von 30% entspricht der modellierte Abzug CHF 2'177 pro Jahr.

REFORM 2029
Abschaffung des Eigenmietwerts

Die Reform tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Sie schafft den Eigenmietwert selbstgenutzter Liegenschaften ab und schränkt den privaten Schuldzinsenabzug stark ein, mit Übergangsregeln unter anderem für bestimmte Ersterwerber.

2. HYPOTHEK
Bankstandard zur Amortisation

Die von der FINMA anerkannten Mindeststandards sehen vor, die Schuld innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu senken. Banken können zusätzliche Vorgaben machen.

STRATEGIE
Rendite und Risiko abwägen

Indirekte Amortisation kann Rendite erzielen, hält aber die Schuld höher und setzt das 3a-Kapital Gebühren und Schwankungen aus. Direkte Tilgung reduziert Schuld und Zinsrisiko sofort.

FAQ

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation?
Bei der direkten Amortisation wird die Bank regelmässig zurückbezahlt; Schuld und Zinsen sinken. Bei der indirekten Amortisation fliesst der Betrag in eine verpfändete Säule 3a; die Schuld bleibt konstant, während 3a-Kapital mit nicht garantierter Rendite aufgebaut wird.
Wie hoch ist der maximale Säule-3a-Beitrag 2026?
2026 gilt für Personen mit Pensionskasse ein Höchstbetrag von CHF 7'258. Der Rechner ist auf diesen Fall ausgelegt. Personen ohne 2. Säule haben einen anderen Höchstbetrag und benötigen einen angepassten Vergleich.
Was ändert sich mit der Reform 2029 zur Abschaffung des Eigenmietwerts?
Die Reform tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Der Eigenmietwert selbstgenutzter Liegenschaften entfällt und der allgemeine private Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt. Ausnahmen bestehen unter anderem für bestimmte Ersterwerber und für den Anteil von Schulden zu vermieteten oder verpachteten Objekten; sie sind hier nicht modelliert.
Wann kann ich die Säule 3a beziehen?
Die Säule 3a ist bis zur Pensionierung gebunden, kennt aber gesetzliche Vorbezugsgründe, unter anderem selbstgenutztes Wohneigentum und dessen Hypothekartilgung. Die Auszahlung wird separat besteuert; der Satz hängt von Kanton, Betrag und Situation ab.
Warum variiert der Grenzsteuersatz so stark zwischen den Kantonen?
In der Schweiz ist die Besteuerung dreiteilig: direkte Bundessteuer (progressiv bis 11,5%), Kantonssteuer und Gemeindesteuer. Zug und Nidwalden haben die tiefsten Sätze (GSS ~20–22%), Genf, Waadt und Bern höhere Sätze (GSS ~35–45%). Der Rechner verwendet den kombinierten GSS — prüfen Sie Ihren Satz beim kantonalen Steueramt.
Muss ich die 2. Hypothek zwingend amortisieren?
Die von der FINMA anerkannten Mindeststandards verlangen von Banken, neue Finanzierungen innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu senken. Ihr Vertrag kann strengere Bedingungen enthalten; prüfen Sie diese bei der Bank.