Was die Tragbarkeit zusätzlich zu den Zinsen prüft
Eine Hypothek muss zum Objekt, zum Einkommen und zu Ihren Eigenmitteln passen. Der angebotene Zins zeigt nur einen Teil der heutigen Belastung. Für die Kreditprüfung verwenden Banken eine langfristige Zinsannahme und berücksichtigen Amortisation sowie Unterhalts- und Nebenkosten. Ihr Haushaltsbudget braucht zusätzlich einen eigenen Blick auf das verfügbare Monatsnetto.
Dieser Artikel betrachtet selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz mit einer Hypothek. Er verbindet drei Prüfungen: Brutto-Tragbarkeit, monatliches Nettobudget und Eigenmittel samt Herkunft. Er ergänzt den Artikel zum Kapitalbedarf; er ersetzt weder die Kreditprüfung noch ein konkretes Finanzierungsangebot.
Richtwerte und Mindestanforderungen auseinanderhalten
Die oft verwendete Quote von 33 % und ein kalkulatorischer Zins von 5 % sind Bank- und Modellannahmen. Sie sind keine universelle gesetzliche Zusage. FINMA beschreibt die Tragbarkeitsanforderungen als prinzipienbasiert; Institute setzen ihre Kriterien selbst. Hier können Sie Quote, kalkulatorischen Zins und Unterhaltssatz verändern.
Davon getrennt stehen die FINMA-anerkannten Mindeststandards zu Eigenmitteln und Amortisation. Bei einer Hypothek wird ein Mindestanteil von 10 % der Belehnungsbasis ausserhalb der zweiten Säule angesetzt; eine positive Differenz zum höheren Kaufpreis kommt dazu. Die Schuld oberhalb von zwei Dritteln muss grundsätzlich innerhalb von höchstens 15 Jahren amortisiert werden. Dieses Szenario begrenzt die Finanzierung zusätzlich auf übliche 80 % und beansprucht damit nicht, jedes Bankprodukt abzubilden.
Brutto und Netto bleiben zwei eigene Angaben
Jahresbrutto ist der Ausgangspunkt der Quote. Monatsnetto dient Ihrem persönlichen Haushalt. Das Modell leitet keines aus dem anderen ab und verändert bei einer Korrektur nur das bearbeitete Feld. Variable Boni, Nebeneinkünfte und ein künftiger Rentenbezug müssen Sie mit der Bank klären. Geben Sie als Netto nur Geld ein, das nach Abgaben und Ihrer Steuerreserve tatsächlich für den Haushalt bleibt.
Ihr Szenario direkt im Text
Die unterstrichenen Zahlen sind ein veränderbares Startbeispiel. In die laufenden Lebenshaltungskosten gehören Ausgaben und regelmässiges Sparen nach dem Kauf. Lassen Sie die dann entfallende Miete weg. Eigentümerkosten werden separat über den Unterhaltssatz berücksichtigt; zählen Sie sie nicht nochmals im Alltag.
Die Tragbarkeit mit dem Jahresbrutto
Wir addieren kalkulatorische Hypothekarzinsen, lineare Amortisation und Unterhalt. Andere Verpflichtungen werden als zusätzliche Jahresausgabe einbezogen. Das ist eine transparente Modellkonvention; Ihre Bank kann Leasing, Unterhaltspflichten oder weitere Schulden anders im anerkannten Einkommen berücksichtigen. Die Quote bezieht sich hier auf die gesamte so definierte Belastung.
Kalkulatorische Zinsen von CHF 32'000.00, Amortisation von CHF 7'111.11 und Unterhalt von CHF 8'000.00 ergeben CHF 47'111.11 pro Jahr. Die weiteren Verpflichtungen von CHF 6'000.00 zählen hier zusätzlich zur Belastung. Insgesamt sind es CHF 53'111.11 gegenüber CHF 49'500.00 innerhalb Ihrer gewählten Quote. Benötigtes Bruttoeinkommen: CHF 160'942.76 pro Jahr.
Was bleibt jeden Monat tatsächlich übrig?
Vom Monatsnetto bleiben nach Alltag und anderen Verpflichtungen CHF 5'000.00 für das Wohneigentum. Zum eingegebenen Zins sind CHF 2'325.93 monatlich nötig; zum kalkulatorischen Zins CHF 3'925.93. Danach bleiben CHF 2'674.07 beziehungsweise CHF 1'074.07. Beide Budgets müssen im Modell reichen.
Die Rechnung zeigt die anfängliche Jahresbelastung, auf Monate verteilt. Sie ist keine feste Annuitätenrate und kein Jahresplan. Bei direkter Amortisation sinken Schuld und Zinsen später; bei indirekter Amortisation gelten eigene Vorsorge-, Steuer- und Vertragsbedingungen. Steuern werden nicht aus dem Brutto geschätzt und mögliche Steuervorteile nicht als sofort verfügbare Einnahme gezählt.
Belehnungswert und Amortisation
Die gewählte Belehnung von 80 % auf CHF 800'000.00 ergibt CHF 640'000.00 Hypothek und CHF 160'000.00 Preiseigenmittel. Der Teil oberhalb von zwei Dritteln der Finanzierungsbasis wird in 15 Jahren linear amortisiert: CHF 7'111.11 pro Jahr. Das ist keine vollständige Tilgung der Hypothek.
Wir verwenden die tiefere Basis aus Kaufpreis und Belehnungswert auch für die Zweidrittel-Schwelle. Ein höherer eingegebener Bankwert erhöht so weder Finanzierung noch Amortisationsschwelle über die Kaufpreisbasis. Bei einer Bewertung unter dem Kaufpreis müssen Sie mehr Eigenmittel einsetzen. Ein Wert von null bedeutet im Szenario keine Hypothek und ersetzt keine reale Bankbewertung.
Wählen Sie eine kürzere Amortisationsfrist, wenn die Bank sie verlangt, etwa wegen der Pensionierung. Das Feld ist keine Laufzeit bis zur vollständigen Schuldenfreiheit. Ein sinkendes Einkommen im Ruhestand erfordert ein eigenes Szenario mit angepassten Einkünften und der dann verbleibenden Schuld.
Eigenmittel reichen nur mit passender Herkunft
Von CHF 184'000.00 Eigenmitteln und Kaufkosten können im Modell CHF 0.00 aus dem bestätigten Vorbezug kommen. Mindestens CHF 184'000.00 werden daher ausserhalb der zweiten Säule benötigt. Darin enthalten: CHF 104'000.00 für Mindestanteil, Bewertungsdifferenz und Kaufkosten. Verfügbar sind CHF 220'000.00.
Der Vorbezug wird höchstens bis zu den Preiseigenmitteln oberhalb des Mindestanteils ohne zweite Säule verwendet. Kaufkosten und Bewertungsdifferenz bleiben in diesem Modell ausserhalb der zweiten Säule zu decken. Nicht benötigte Vorsorgegelder erhöhen die Kaufpreisgrenze deshalb nicht beliebig. Ohne Hypothek entfällt der modellierte bankseitige Mindestanteil, die Erwerbskosten bleiben separat.
Das Feld für den Vorbezug meint einen bestätigten, nutzbaren Geldbetrag, nicht das ganze Guthaben und nicht eine Verpfändung. Die Vorsorgeeinrichtung prüft Anspruch, Zeitpunkt und Auswirkungen auf die Leistungen. Das Modell zertifiziert diese Voraussetzungen nicht. Eine Bezugssteuer oder sonstige Zahlung, die beim Kauf aus eigenen Mitteln nötig ist, gehört in die zusätzlichen Kosten. Bereits im Kostensatz enthaltene Gebühren nicht doppelt eingeben.
Der Kaufkostensatz ist eine eigene Planungsschätzung für Kanton und Transaktion. Er bildet keine schweizweit einheitliche Handänderungssteuer ab. Holen Sie einen Kostenvoranschlag für Notariat, Grundbuch, allfällige Steuern und weitere Kaufnebenkosten ein. Die Reserve bleibt vollständig ausserhalb des Kaufs.
Welcher Preis passt zu Ihren Angaben?
Der höchste Preis im Szenario beträgt CHF 738'679.25. Begrenzend ist die Brutto-Tragbarkeit. Der Belehnungswert bleibt dabei CHF 800'000.00; die Suche skaliert ihn nicht automatisch mit dem Preis.
Die Suche verändert nur den Preis und die damit verbundenen Kosten und Finanzierungsbeträge. Belehnungswert, Einkünfte, Eigenmittel und feste Zusatzkosten bleiben Ihre Eingaben. Sie sucht bei unveränderter Finanzierungsquote; sie optimiert weder den Einsatz Ihrer Ersparnisse noch die Hypothek. Für ein anderes Objekt aktualisieren Sie zuerst Bankwert und Kostenschätzung. Eine Reserve über den vorhandenen Mitteln stoppt die Eigenmittelprüfung, ohne beide Eingaben anzugleichen.
Brutto-Tragbarkeit: nicht erfüllt. Nettobudget: erfüllt. Eigenmittel samt Herkunft: ausreichend. Es fehlen CHF 10'942.76 Brutto pro Jahr, CHF 0.00 Netto pro Monat und CHF 0.00 ausserhalb der zweiten Säule. Die Einkommenslücken sind getrennte Prüfungen und werden nicht addiert.
Was vor einer Zusage noch fehlt
Dieses Ergebnis ist eine indikative Modellrechnung, keine Kreditzusage. Es prüft keine Aufenthalts- oder Erwerbsbewilligung, Kreditgeschichte, Tragbarkeit nach Pensionierung, kantonale Steuerberechnung, Zustimmung zum Vorsorgebezug oder Mittel aus einer Verpfändung. Renovationen, Umzug und Ausstattung gehören in die Zusatzkosten, wenn Sie sie sofort aus vorhandenen Mitteln bezahlen müssen.
Für die Wahl zwischen direkter und indirekter Amortisation verwenden Sie den verlinkten Rechner. Hier bleibt die erforderliche jährliche Belastung sichtbar, ohne einen langfristigen Steuer- oder Vermögensverlauf zu behaupten. Vergleichen Sie Bankangebote bei gleichem Objektwert, gleicher Hypothek und gleicher Einkommensgrundlage.