Selbst genutztes Wohneigentum · Schweiz

Welche Hypothek können Sie sich leisten?

Berechnen Sie finanzierbare Hypothek, monatliche Wohnkosten und Kaufpreisrahmen aus Einkommen, Eigenmitteln und zweiter Säule.

Brutto-TragbarkeitNettobudgetEigenmittel und Vorsorge

Erstellt und redaktionell geprüft vom MMDAI-Redaktionsteam am 18. Oktober 2026 anhand von FINMA und den Mindestanforderungen von Swiss Banking. Bildungs- und Orientierungswerte, keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Ihr Haushalt und Ihr Kauf

Haushaltseinkommen und Budget

Regelmässiges jährliches Brutto aller Kreditnehmer. Die Bank entscheidet, welches Einkommen sie anerkennt.

Tatsächlich verfügbares Netto pro Monat; unabhängig vom Jahresbrutto. Keine automatische Steuerrechnung.

Ausgaben nach dem Kauf ohne die neue Wohnbelastung. Eine entfallende Miete nicht weiter abziehen.

Weiterlaufende Verpflichtungen. Diese werden hier auch in der Brutto-Tragbarkeit berücksichtigt.

Eigenmittel und gewünschter Kauf

Gesamte liquide, für den Kauf einsetzbare Mittel vor Reserve, ohne Guthaben der zweiten Säule.

Bleibt ausserhalb des Kaufs. Darf die verfügbaren Mittel nicht übersteigen.

Nur den bestätigten, nach Abgaben verfügbaren Vorbezug für selbst genutztes Wohneigentum eingeben. Verpfändete Guthaben sind keine Auszahlung.

Preis der selbst genutzten Hauptwohnung, ohne Kaufkosten.

Die Bankbewertung bleibt bei der Preissuche unverändert. Bei einem anderen Objekt neu eingeben.

Anteil am tieferen Wert von Preis und Belehnungswert. Die Obergrenze von 80 % beschreibt dieses Szenario.

Zins, Tragbarkeit und Amortisation

Nominalzins für die anfängliche jährliche Belastung. Keine Markt-Offerte oder Effektivzinsberechnung.

Eigenständiger Prüfzinssatz, kein Aufschlag auf den Vertragszins und keine Zinsprognose.

Anteil am Kaufpreis für jährlichen Unterhalt und Nebenkosten, ohne doppelte Erfassung in der Lebenshaltung.

Gewählte Grenze für kalkulatorische Wohnkosten und weitere Verpflichtungen im Verhältnis zum Jahresbrutto. Kein Rechtsanspruch auf Kredit.

Der Teil oberhalb von zwei Dritteln der Finanzierungsbasis wird linear amortisiert. Eine Pensionierung kann eine kürzere Frist erfordern.

Kaufkosten

Prozent des Kaufpreises für Notariat, Grundbuch und allfällige Handänderungssteuern. Die tatsächlichen kantonalen Kosten prüfen.

Weitere sofortige Ausgaben, etwa Umbau oder Umzug, ohne bereits erfasste Kaufkosten.

So funktioniert dieser Rechner — Formeln und Quellen
Brutto-Tragbarkeit
Jahresbelastung = Hypothek × kalkulatorischer Zins + Amortisation + Unterhalt + weitere Verpflichtungen
Grenze = Bruttoeinkommen × Tragbarkeitsquote

Die Quote von 33 %, der kalkulatorische Zins von 5 % und 1 % Unterhalt sind veränderbare Planungswerte, keine gesetzliche Zusage. Die Bank bestimmt ihre Kriterien und berücksichtigt die individuelle Situation.

Monatliches Nettobudget
Monatsbudget = Netto − Lebenshaltung − weitere Verpflichtungen
Wohnkosten = (Hypothekarzins + Amortisation + Unterhalt) ÷ 12

Die Kosten müssen sowohl mit dem eingegebenen Vertragszins als auch mit dem eigenständigen Prüfzinssatz ins Monatsbudget passen. Die angezeigte Monatsbelastung enthält Unterhalt; sie ist keine Annuität zur vollständigen Rückzahlung der Hypothek. Die anfängliche Zinsbelastung bleibt innerhalb dieser Jahresplanung konstant.

Eigenmittel und zweite Säule
Hypothek = min(Preis, Belehnungswert) × Belehnung
Mindestanteil ausserhalb zweiter Säule = 10 % der Basis + Bewertungsdifferenz
Eigene liquide Mittel = Ersparnisse − Reserve

Ein bestätigter Vorbezug deckt nur zulässige Preiseigenmittel. Mindestanteil, Bewertungsdifferenz und sämtliche Kaufkosten müssen hier aus Mitteln ausserhalb der zweiten Säule bezahlt werden. Eine Verpfändung ist kein Geldzufluss. Zulässigkeit, Steuern und Auswirkungen auf Vorsorgeleistungen sind vorher separat zu prüfen. Ohne Hypothek entfällt hier der bankseitige Mindestanteil.

Amortisation, Preisgrenze und Grenzen
Amortisation pro Jahr = max(0, Hypothek − ⅔ der Basis) ÷ Amortisationsjahre
Höchster Preis: Brutto, Netto und Eigenmittel müssen gleichzeitig reichen

Die modellierte Amortisationsfrist beträgt höchstens 15 Jahre. Belehnungswert, Vorsorgebetrag und Kostenannahmen bleiben bei der Preissuche fest. Die Modellspanne reicht von CHF 1’000 bis CHF 10 Mio. Nicht enthalten sind kantonale Steuertarife, indirekte Amortisation, Steuerfolgen eines Vorsorgebezugs, Erwerbsbewilligungen, Bankofferten oder die Tragbarkeit nach Pensionierung.

OFFIZIELLE QUELLEN:Swiss Banking — Eigenmittel und Amortisation · FINMA — Mindeststandards und Bankkriterien · UBS — Tragbarkeit und Berechnungsannahmen · BSV / OFAS — Wohneigentum und zweite Säule

Ihr Finanzierungsrahmen

Hypothek innerhalb Ihres Kaufbudgets
—
Monatliche Wohnkosten: —
—
Kauf innerhalb Ihres Budgets
Kaufpreis bis—
Eigenmittel auf diesen Preis—
Benötigt ausserhalb zweiter Säule—
Verwendeter Vorbezug—
Monatliche kalkulatorische Wohnkosten—
Gewünschte Immobilie
Eingegebener Kaufpreis—
Benötigte Hypothek—
Anfängliche Zinsen pro Monat—
Pflichtamortisation pro Monat—
Unterhalt pro Monat—
Gesamte Wohnkosten pro Monat—
Wohnkosten zum Prüfzinssatz—
Benötigt ausserhalb zweiter Säule—
Budget und Einkommen
Nettobudget fürs Wohnen—
Benötigtes Brutto pro Jahr—
Benötigtes Netto pro Monat—

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So funktioniert’s

Was begrenzt Ihren Kauf?

Einkommen, laufendes Budget und Eigenmittel müssen zusammenpassen.

BRUTTO

Tragbarkeit mit Puffer

Kalkulatorische Zinsen, Amortisation, Unterhalt und weitere Verpflichtungen werden mit dem Jahresbrutto verglichen. Die Quote bleibt eine gewählte Planungsannahme.

NETTO

Das Haushaltsbudget zählt separat

Das eingegebene Monatsnetto muss die Wohnkosten nach Alltag und anderen Verpflichtungen tragen. Brutto und Netto bleiben unabhängig.

BEWERTUNG

Nicht automatisch der Kaufpreis

Die tiefere Bankbewertung kann die Hypothek begrenzen. Eine Differenz zum Kaufpreis benötigt zusätzliche Mittel ausserhalb der zweiten Säule.

VORSORGE

Vorbezug ist nicht Verpfändung

Nur verfügbares, bestätigtes Geld aus einem Vorbezug wird berücksichtigt. Die Reserve und der notwendige Mindestanteil bleiben davon getrennt.

AMORTISATION

Bis auf zwei Drittel reduzieren

Der jährliche Pflichtbetrag betrifft den Teil oberhalb von zwei Dritteln der Finanzierungsbasis. Er bedeutet keine vollständige Rückzahlung.

KOSTEN

Kaufkosten individuell planen

Notariat, Grundbuch und mögliche Steuern unterscheiden sich nach Kanton und Vorgang. Die Provision ist keine kantonale Steuerberechnung.

FAQ

Häufige Fragen

Sie gehört zum höchsten Kaufpreis, der Brutto-Tragbarkeit, Nettobudget und verfügbare Eigenmittel erfüllt. Sie ist kein bankseitiger Kreditentscheid.
Hypothekarzins, jährliche Pflichtamortisation und die gewählte Unterhaltsprovision, geteilt durch zwölf. Die Hypothek wird dadurch nicht vollständig zurückgezahlt.
Nein. Sie werden unabhängig eingegeben. Das Modell schätzt weder Steuern noch Sozialabgaben und erhöht das Monatsnetto nicht automatisch.
Nein. Erfasst wird nur ein bestätigter Vorbezug. Mindestanteil ausserhalb der zweiten Säule, Bewertungsdifferenz und Kaufkosten werden nicht aus diesem Vorbezug bezahlt.
Ja. Bei einem anderen Objekt müssen Sie die Bewertung und Kosten neu eingeben. Mehr Einkommen ersetzt fehlende Eigenmittel nicht.
Grün: Der gewählte Kauf passt in alle Prüfungen. Gelb: Die Einkommens- und Budgetprüfungen passen, aber Eigenmittel fehlen. Rot: Einkommen oder Budget reichen nicht oder es gibt keinen Preis innerhalb der Modellspanne.
Ja. Beide Rechner-Links im Artikel übernehmen alle 17 Eingaben im selben Tab. Die lokale Übergabe gilt 30 Minuten und wird einmal verwendet; keine Szenario-Daten stehen in der URL.