Wie viel Eigenkapital braucht man für Wohneigentum?

Wie viel Geld muss man für ein Haus oder eine Wohnung in der Schweiz mitbringen? Ausgangspunkt ist häufig eine Finanzierung bis 80 % des von der Bank anerkannten Werts. «20 % Eigenmittel» sind aber nicht immer der tatsächlich bereitzustellende Betrag: Der Belehnungswert kann unter dem Kaufpreis liegen, ein Teil darf nicht aus der 2. Säule stammen und Kaufkosten kommen hinzu. Im vollständig veränderbaren Beispiel verlangt eine Immobilie für CHF 900'000 mit einem Bankwert von CHF 900'000 CHF 180'000 für den Preis und CHF 207'000 inklusive Kosten.

Die «20 %» beantworten nur einen Teil der Frage

Belehnungswert: der von der Bank anerkannte Wert

Der Belehnungswert ist der vorsichtige Wert, den die Bank als Sicherheit anerkennt. Er entspricht nicht zwingend dem vereinbarten Kaufpreis. Das Modell wendet die Finanzierung auf den tieferen Betrag an. Setzt die Bank einen tieferen Wert als den Kaufpreis an, wird die gesamte Differenz nicht über die Hypothek finanziert und erhöht sofort den Eigenmittelbedarf.

Welche Eigenmittel dürfen aus der 2. Säule stammen?

Bei selbstgenutztem Wohneigentum verlangen die von der FINMA anerkannten Mindeststandards, dass mindestens 10 % des Belehnungswerts nicht aus Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule stammen. Liegt der Kaufpreis höher als der Belehnungswert, muss auch diese Differenz ohne Mittel der 2. Säule finanziert werden. Säule 3a, Ersparnisse, bestimmte Wertschriften, Schenkungen oder nachrangige Darlehen können berücksichtigt werden; die Bank prüft jede Quelle. Vorsorgekapital wird dabei reduziert oder gebunden und ist deshalb kein kostenloser Finanzierungsbaustein.

Kaufkosten kommen zu den Eigenmitteln hinzu

Handänderungssteuern, Grundbuchgebühren, Notariatskosten, Schuldbriefkosten und weitere Auslagen unterscheiden sich nach Kanton und Geschäft. Deshalb bleibt der Kostensatz veränderbar, statt einen schweizweit gültigen Prozentsatz vorzugeben. Holen Sie vor einem Entscheid eine konkrete Aufstellung bei Notariat und Kanton ein.

Bauen Sie Ihre Finanzierung im Text

Die unterstrichenen Zahlen sind veränderbar. Jede Anpassung aktualisiert Erklärungen, Rechenblätter, Tragbarkeit und Antwort.

Kaufpreis, Hypothek und Eigenmittel

Die Hypothek wird auf dem tieferen Wert von Kaufpreis und Belehnungswert berechnet: CHF 900'000.

Anteil ohne 2. Säule

Dieses Rechenblatt sagt nicht, dass der Rest aus der 2. Säule stammen muss. Es zeigt nur, welcher Betrag nach Erfüllung des Minimums ohne Pensionskasse aus anderen anerkannten Eigenmitteln kommen könnte.

Gesamte Liquidität vor Sicherheitsreserve

Die modellierten Kaufkosten werden zusätzlich zu den Preiseigenmitteln benötigt und sind keine Tilgung.

Die Tragbarkeit ist eine zweite Prüfung

Eigenmittel allein reichen nicht. Der folgende indikative Test verwendet 5 % kalkulatorischen Zins, die Amortisation der Schuld über zwei Dritteln der Basis in 15 Jahren, 1 % des Preises für Unterhalt und eine Grenze von 33 % des Bruttoeinkommens. Das sind verbreitete Bankannahmen und kein Anspruch auf Kredit; jedes Institut legt seine Kriterien fest und kann strenger rechnen.

Die direkte Antwort

Was eine tiefere Bankbewertung verändert

Die erste Zeile setzt den Bankwert dem Preis gleich; die zweite verwendet den eingegebenen Belehnungswert. Alle übrigen Annahmen bleiben gleich.

Was das Resultat nicht garantiert

Das Modell gilt für selbstgenutztes Wohneigentum und bildet die besonderen Anforderungen an Renditeobjekte, Zweitwohnungen, Personen nahe der Pensionierung oder ausländische Käufer nicht ab. Es prüft weder die persönliche Zulässigkeit eines WEF-Vorbezugs noch dessen Steuer, Kreditwürdigkeit oder kantonal genaue Kaufkosten. Finanzierung zu 80 %, 33-%-Test und eingegebene Kosten sind Annahmen, die durch die Bedingungen von Bank, Pensionskasse und Notariat ersetzt werden müssen.