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Calculadora ROI Propiedad de Alquiler

Tasa de capitalización, rendimiento cash-on-cash, depreciación MACRS, Schedule E y regla del 1% — para inversores hispanos en Estados Unidos.

Tasa de Capitalización Cash-on-Cash ROI Depreciación MACRS Schedule E Regla del 1% Flujo de Efectivo

Datos de la Propiedad

Compra y Financiamiento
Precio de Compra
$
Enganche
%
Costos de Cierre
$
Tasa Hipotecariausa la tasa cotizada
%
Plazo del Préstamo
años
Valor del Terrenono depreciable
%
Ingresos por Renta
Renta Bruta Mensual
$
Tasa de Vacanciausa datos del mercado local
%
Gastos Operativos Anuales
Administración de Propiedad% de renta cobrada
%
Mantenimiento Anual% del valor
%
Tasa de Impuesto Predial
%
Seguro Anual
$
HOA / Otros Anuales
$
Impuestos
Tasa Federal22% / 24% / 32% comunes
%
Tasa Estatal0% TX/FL/NV — 13.3% CA
%
↓ Metodología ↓
Cómo funciona esta calculadora — fórmulas y fuentes
Rendimiento Bruto de Alquiler
Rendimiento Bruto = Renta Anual ÷ Precio de Compra × 100%
Métrica de filtro rápido antes de considerar gastos. No incluye financiamiento, vacancia ni costos operativos. Usa el NOI y el flujo completo para evaluar una inversión. FHA vs Convencional
Ingreso Neto Operativo (NOI)
NOI = Renta Bruta × (1 − Vacancia%) − Gastos Operativos Anuales
Gastos = Gestión + Mantenimiento + Impuesto + Seguro + HOA
Excluye pagos hipotecarios e impuestos sobre la renta. Métrica fundamental para evaluar propiedades independientemente del financiamiento.
Cap Rate (Tasa de Capitalización)
Cap Rate = NOI ÷ Precio de Compra × 100%
Compara el NOI sin apalancamiento con el precio. No existe un umbral bueno universal: importan el tipo de propiedad, ubicación, estado, riesgo del contrato, crecimiento supuesto y rendimientos del mercado. FHA vs Convencional
Rendimiento Cash-on-Cash
CoC = Flujo de Efectivo Anual Antes de Impuestos ÷ Total Invertido × 100%
Flujo = NOI − Pagos Hipotecarios Anuales
Total Invertido = Enganche + Costos de Cierre
Esta calculadora usa la versión estándar antes de impuestos: NOI menos servicio anual de deuda, dividido entre enganche y costos de cierre. Compáralo con tu propio rendimiento requerido, no con una meta universal — y con lo que costaría comprar para vivir ahí en vez de alquilar. ¿Cuánto cuesta comprar una casa?
Depreciación MACRS
Importe anual completo = base depreciable ÷ 27,5
Primer año = importe anual × fracción de convención de mitad de mes
Los edificios residenciales de alquiler generalmente usan GDS de 27,5 años y la convención de mitad de mes. El mes de puesta en servicio determina la fracción del primer año; el terreno queda excluido. ¿Cuánto cuesta comprar una casa?
Estimación de Impuestos (Schedule E)
Ingreso Gravable = NOI − Interés Hipotecario − Depreciación
Impuesto = Ingreso Gravable × (Tasa Federal + Tasa Estatal)
Flujo Neto = Flujo Antes de Impuestos − Impuesto
El modelo suma el interés de los primeros 12 pagos de amortización y aplica la tasa federal más estatal solo al ingreso gravable simplificado positivo. No convierte una pérdida en ahorro inmediato ni modela límites de pérdidas pasivas, riesgo, base, NIIT o reglas específicas del contribuyente. ¿Cuánto cuesta comprar una casa?
Regla del 1%
Renta Mensual ÷ Precio de Compra ≥ 1%
La regla del 1% es solo una heurística histórica. Cumplirla no demuestra flujo positivo y no cumplirla no demuestra una mala inversión. Usa el modelo completo de gastos y financiamiento. ¿Cuánto cuesta comprar una casa?
Fuentes oficialesIRS en español: ingresos y gastos de alquiler · IRS en español: catálogo de publicaciones · IRS Publicación 527 (en inglés) · IRS Publicación 925 (en inglés)

Análisis de Inversión

Rendimiento Cash-on-Cash
—
—
—
Tasa de Cap.
—
rendimiento efectivo
Mult. Precio-Renta
—
precio ÷ renta anual
Flujo Mensual
—
antes de impuestos
NOI (anual)
—
antes de financiamiento
—
Cuenta de Resultados Anual
Schedule E — Resumen Fiscal
Intereses Hipotecarios Anuales—
Depreciación MACRS (27.5 años)—
Ingreso Gravable Schedule E—
Impuesto simplificado estimado—

Descarga la versión Excel

Con resumen Schedule E y guía completa de inversión en propiedades de alquiler en EE.UU.

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Cómo funciona

Los indicadores que usan los inversores serios

El flujo de efectivo mensual es solo el comienzo. Aquí está lo que la tasa de capitalización, la depreciación y el Schedule E realmente significan para tu rendimiento.

TASA DE CAPITALIZACIÓN
El rendimiento en efectivo puro

La tasa de capitalización es el NOI dividido entre el precio de compra. Elimina el financiamiento para comparar propiedades, pero no existe un porcentaje bueno universal: ubicación, estado, inquilinos, crecimiento y riesgo cambian la interpretación. Si dudas entre invertir aquí o comprar tu propia vivienda, compara ambos escenarios. FHA vs Convencional

RENDIMIENTO CASH-ON-CASH
El retorno sobre tu dinero real

El rendimiento cash-on-cash divide el flujo anual antes de impuestos entre el capital invertido. Refleja el financiamiento, pero no la apreciación, amortización, impuestos futuros ni riesgo. Compáralo con tu rendimiento requerido y con escenarios conservadores. ¿Cuánto cuesta comprar una casa? · FHA vs Convencional

DEPRECIACIÓN MACRS
La gran ventaja fiscal de EE.UU.

Los edificios residenciales de alquiler generalmente se deprecian durante 27,5 años bajo GDS y la convención de mitad de mes; el terreno no se deprecia. Es una deducción no monetaria, pero su uso y efecto dependen de la base, participación, límites de pérdidas y situación fiscal. ¿Cuánto cuesta comprar una casa?

SCHEDULE E
Cómo se gravan los alquileres

Los ingresos y gastos de alquiler suelen declararse en Schedule E. Los intereses atribuibles a la hipoteca del alquiler pueden ser deducibles, sujetos a reglas y límites aplicables. Una pérdida calculada no equivale automáticamente a efectivo ahorrado: puede quedar limitada o suspendida.

REGLA DEL 1%
El filtro rápido para inversores

La regla del 1% compara renta mensual con precio. Es solo un filtro histórico: no incorpora vacancia, gastos, financiamiento, estado ni riesgo, y por sí sola no demuestra calidad o flujo positivo. Haz el análisis completo. ¿Cuánto cuesta comprar una casa?

06 — REGLAS DE ACTIVIDAD PASIVA
El límite fiscal que la mayoría encuentra

Las pérdidas de alquiler suelen ser pasivas y pueden quedar limitadas por las reglas de actividad pasiva, riesgo y base. La asignación especial de hasta $25,000 tiene requisitos y reducción gradual; el estatus de profesional inmobiliario tampoco convierte automáticamente toda pérdida en deducible. Alquilar o Comprar · ¿Alquilar o comprar?

FAQ

Preguntas frecuentes

¿Qué es una buena tasa de capitalización en EE.UU.?
No existe una tasa de capitalización buena para todo mercado. Compárala con ventas y alquileres realmente comparables y ajusta por estado, inquilinos, gastos, crecimiento y riesgo. Una tasa mayor también puede indicar mayor riesgo o gastos omitidos. ¿Cuánto cuesta comprar una casa?
¿Cómo funciona la depreciación MACRS para propiedades de alquiler?
Bajo GDS, un edificio residencial de alquiler generalmente se recupera durante 27,5 años con la convención de mitad de mes; el terreno no se deprecia. El primer año depende del mes de puesta en servicio. Al vender pueden aplicar reglas de ganancia §1250 no recuperada, con una tasa federal máxima del 25%, además de otras reglas y circunstancias. ¿Cuánto cuesta comprar una casa?
¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca en una propiedad de alquiler?
El interés de la hipoteca atribuible a una propiedad de alquiler puede ser deducible en Schedule E, sujeto a las reglas de asignación, uso de fondos, actividad pasiva, riesgo, base y otras limitaciones. La deducción y la depreciación no garantizan un resultado libre de impuestos. FHA vs Convencional
¿Qué enganche necesito para una propiedad de inversión?
El enganche y las condiciones de una hipoteca para inversión dependen de ocupación, unidades, programa, crédito, reservas, propiedad y criterios del prestamista. FHA y VA suelen exigir ocupación del propietario y no son financiación ordinaria para una compra puramente no ocupada. Los préstamos DSCR pueden evaluar principalmente el flujo de la propiedad, pero sus requisitos y precios varían. ¿Cómo califico para una hipoteca? · Alquilar o Comprar
¿Qué es la regla del 1% y qué tan importante es?
La regla del 1% es un filtro rápido, no una garantía. Una propiedad que cumple puede tener gastos o riesgos altos; una que no cumple puede encajar en otra estrategia. Introduce todos los gastos y la hipoteca antes de comparar. ¿Cuánto cuesta comprar una casa?
¿Qué son las reglas de actividad pasiva y cómo me afectan?
Las pérdidas de alquiler suelen ser pasivas. La asignación especial de hasta $25,000 exige participación activa y se reduce según el ingreso bruto ajustado modificado. El estatus de profesional inmobiliario tiene pruebas adicionales, incluida la participación material; aun así pueden aplicar límites de riesgo y base. ¿Alquilar o comprar?