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¿Alquilar o Comprar Casa?

Comparación financiera completa a 30 años — patrimonio acumulado, costo de oportunidad y el punto en que comprar supera al alquiler.

Comparación a 30 años Patrimonio vs Cartera Costo de Oportunidad Proyección Año a Año Punto de Equilibrio

Datos de tu Situación

Datos de la Propiedad
Precio de Compra
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Enganche
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Tasa Hipotecariafija 30 años
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Impuesto Predial (anual)
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Seguro Anual
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Mantenimiento Anual% del valor
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PMI anualsolo si el capital es <20%
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Costos de Cierre
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Costos de Ventacomisión + otros
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Alquiler Actual
Renta Mensual Actual
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Aumento Anual de Rentasupuesto editable
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Supuestos de Mercado
Apreciación Anual de Viviendasupuesto editable
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Rendimiento Inversión Alternativasupuesto antes de impuestos y comisiones
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Horizonte de Análisisaños · máximo 100
↓ Metodología ↓
Cómo funciona esta calculadora — fórmulas y fuentes
Costo Mensual del Propietario
P&I = L × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]
Costo = P&I + predial + seguro + mantenimiento
La comparación usa capital e interés, impuesto predial, seguro, mantenimiento y PMI mientras la relación préstamo-valor supera 80%. El impuesto y el mantenimiento siguen el valor estimado de la vivienda; no se modelan HOA, deducciones fiscales ni mejoras. FHA vs Convencional
Saldo Hipotecario Restante
Saldo(t) = L × (1+r)ᵗ − P&I × [(1+r)ᵗ − 1] / r
t = mes · r = tasa mensual
La fórmula estándar de amortización actualiza el saldo cada mes. La proporción entre capital e interés depende de la tasa, el plazo y el momento del préstamo.
Patrimonio Neto del Comprador
Valor Final = Precio × (1 + apreciación%)ᴬ
Patrimonio = Valor Final − Saldo Restante − Valor Final × costos venta%
A = años del horizonte
Los costos de venta (comisión del agente + impuestos) reducen el patrimonio realizable. El valor predeterminado es 6%. ¿Cuánto cuesta comprar una casa?
Carteras y Diferencia Mensual
Capital inicial del inquilino = enganche + cierre de compra
Cada mes, quien tenga menor costo invierte la diferencia
El inquilino invierte el capital inicial que no usó para comprar. Después, la parte con menor costo mensual invierte la diferencia al rendimiento elegido. Así, renta y mantenimiento sí afectan la posición final. Calculadora ROI de Alquiler
Renta Total Pagada
Cada mes: renta(t + 1) = renta(t) × (1 + aumento anual%)¹⁄¹²
Renta Total = suma de las rentas mensuales del horizonte
La renta crece mensualmente a la tasa anual equivalente introducida por el usuario. El total pagado es informativo; la comparación patrimonial usa la diferencia mensual entre costos. ¿Alquilar o comprar?
Ventaja Neta
Posición comprador = patrimonio vendible + cartera del comprador
Ventaja = posición comprador − cartera del inquilino
Un resultado positivo favorece comprar bajo los supuestos elegidos; uno negativo favorece alquilar e invertir. Cada año supone vender la vivienda al final de ese año, por lo que los costos de compra y venta ya afectan el primer resultado. No incorpora impuestos de inversión, seguro del inquilino, mudanzas, valor de uso ni diferencias de riesgo. ¿Alquilar o comprar? · ¿Cómo califico para una hipoteca?
Fuentes oficialesCFPB en español: guía hipotecaria y amortización · CFPB en español: costos de comprar vivienda · FHFA: índice de precios (en inglés) · BLS: índices de renta (en inglés)

Comparativa Financiera

Resultado al final del horizonte
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Si terminaras en cada momento

Cada bloque compara las posiciones netas si vendieras o terminaras el alquiler entonces. Rojo: alquilar va claramente por delante. Ámbar: resultado sensible. Verde: comprar va claramente por delante.

Qué tan sensible es este resultado

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Ver detalles de cálculo
🏠 Comprar
Costo mensual inicial—
Valor año 25—
Saldo hipoteca—
Patrimonio neto—
Posición total—
🏢 Alquilar
Renta mensual—
Renta año 25—
Total renta pagada—
Posición total—

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Con tabla completa de proyección a 10 años y guía de cuándo conviene comprar vs alquilar.

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Cómo funciona

Por qué la respuesta no es simple

Comprar no siempre gana. Alquilar no siempre pierde. Depende del horizonte, el mercado y lo que harías con el enganche si no compras.

PATRIMONIO NETO
Lo que realmente vale comprar

Al comprar, construyes patrimonio de dos formas: el capital acumulado de los pagos hipotecarios y la apreciación de la vivienda. El patrimonio neto es el valor de la vivienda menos la deuda restante y los costos de venta. En los primeros años, los costos de transacción y el predominio de intereses hacen que este número sea pequeño. ¿Cómo califico para una hipoteca?

COSTO DE OPORTUNIDAD
Lo que el enganche podría ganar

El enganche y los costos de cierre son capital que podrías invertir en cambio. Si no compras, ese dinero puede crecer en el mercado. Esta calculadora compara el patrimonio del comprador contra la cartera del inquilino que invirtió el mismo capital inicial. Si el mercado de valores supera la apreciación de la vivienda, alquilar puede ganar financieramente. ¿Alquilar o comprar?

EL HORIZONTE IMPORTA
Los primeros años son los más caros

Los costos de transacción al comprar y vender reducen el patrimonio realizable, especialmente con horizontes cortos. No existe un punto de equilibrio universal: precio, renta, financiamiento, mantenimiento, apreciación y costos de salida pueden moverlo varios años. ¿Cuánto cuesta comprar una casa?

RENTA CRECIENTE
La hipoteca fija como cobertura

Una hipoteca a tasa fija mantiene estable el pago de capital e interés, pero impuestos, seguro, mantenimiento y HOA pueden subir. La renta también puede aumentar o permanecer estable según el contrato y el mercado. Introduce supuestos propios para comparar ambos caminos. FHA vs Convencional

REGLA DEL 5%
Un filtro rápido para tu mercado

Multiplica el precio de compra por 5% y divide entre 12. Si tu renta mensual es menor a ese número, alquilar puede ser más eficiente. Ejemplo: $350,000 × 5% = $17,500 ÷ 12 = $1,458/mes. Si pagas menos de $1,458 en renta, alquilar puede convenir. Esta regla incluye impuesto predial, mantenimiento y costo de oportunidad. ¿Alquilar o comprar?

06 — LO QUE LOS NÚMEROS NO MIDEN
La estabilidad tiene valor

La calculadora mide los factores financieros. Pero comprar también ofrece estabilidad, libertad para remodelar y, para muchas familias, un sentido de seguridad y pertenencia. Alquilar puede ofrecer movilidad y menor responsabilidad por reparaciones. Estos factores no aparecen en una comparación patrimonial, pero son reales y válidos.

FAQ

Preguntas frecuentes

¿En cuántos años conviene comprar vs alquilar en EE.UU.?
No existe un punto de equilibrio típico que funcione para todos. Tasa, enganche, costos de compra y venta, renta, mantenimiento, apreciación y rendimiento alternativo pueden moverlo o evitar que ocurra dentro del horizonte. Prueba varios escenarios con esta calculadora. ¿Cuánto cuesta comprar una casa? · FHA vs Convencional
¿Por qué incluir el rendimiento del mercado de valores en la comparación?
Porque el enganche tiene costo de oportunidad. Si no compras, podría invertirse, pero el rendimiento no está garantizado y puede tener volatilidad, comisiones e impuestos. Introduce una tasa conservadora y prueba también rendimientos bajos o negativos. Calculadora ROI de Alquiler
¿Qué es la Regla del 5% para decidir alquilar o comprar?
La regla del 5% es una heurística que agrupa costos no recuperables y costo de oportunidad. Sus componentes no coinciden con cada propiedad o mercado. Úsala como pregunta inicial y sustituye sus porcentajes por impuesto, mantenimiento, tasa y rendimiento propios. ¿Alquilar o comprar?
¿Tiene sentido comprar si planeo moverme en 3-5 años?
Un horizonte corto aumenta el peso de los costos de compra y venta, pero el resultado depende de las cifras reales. No presupongas un 9% de transacción ni un punto de equilibrio fijo: introduce los costos, la renta equivalente y un escenario conservador de apreciación. ¿Cuánto cuesta comprar una casa? · ¿Cómo califico para una hipoteca?
¿Las rentas realmente suben más rápido que los salarios?
No existe una tasa de crecimiento de renta fiable para todos los mercados. Prueba escenarios de 0%, moderados y altos con datos de viviendas comparables. Una hipoteca fija estabiliza capital e interés, pero impuesto predial, seguro, HOA y mantenimiento aún pueden subir. ¿Alquilar o comprar?
¿Debo considerar la deducción de intereses hipotecarios en mi decisión?
Depende de si detallas deducciones y de las reglas que aplican a tu préstamo y declaración. La calculadora no monetiza una deducción hipotecaria porque el beneficio marginal depende de todas tus deducciones, límites y circunstancias fiscales. Verifica el año fiscal vigente y consulta a un profesional fiscal. Calculadora ROI de Alquiler