Glosario EE.UU.

El proceso de pagar un préstamo mediante pagos regulares programados. Cada pago cubre primero los intereses devengados y luego reduce el saldo principal. Los pagos iniciales son principalmente intereses; los posteriores son principalmente capital.

Estimación profesional del valor de mercado de una propiedad realizada por un tasador certificado, requerida por los prestamistas antes de aprobar una hipoteca. Si el avalúo resulta inferior al precio de compra, el comprador debe renegociar o cubrir la diferencia en efectivo.

Cambio del valor de una propiedad durante un período. Una evolución pasada no garantiza una subida futura; para proyectar resultados utiliza una hipótesis explícita y prueba también caídas de valor.

Hipoteca con tasa de interés que cambia periódicamente después de un período inicial fijo. Un ARM 5/1 es fijo por 5 años y luego se ajusta anualmente. Los cambios están vinculados a un índice (generalmente SOFR) más un margen del prestamista.

La relación entre el Ingreso Neto Operativo de una propiedad y su precio de compra. Se usa para comparar propiedades de inversión independientemente del financiamiento. Una ratio mayor puede reflejar otros ingresos, estado o riesgos; no demuestra por sí sola que la inversión sea mejor.

El flujo de efectivo anual antes de impuestos dividido entre el total de efectivo invertido. A diferencia del cap rate, el CoC considera el financiamiento real — mide el retorno sobre tu inversión de bolsillo, no sobre el valor total de la propiedad.

Gastos necesarios para completar la operación: honorarios, título, avalúo, impuestos y anticipos aplicables. Dependen de la ubicación, financiación y acuerdos. Utiliza el Loan Estimate y el Closing Disclosure para revisar los importes reales.

El monto máximo de préstamo elegible para compra por Fannie Mae o Freddie Mac. Los préstamos por encima de este límite se denominan jumbo y generalmente tienen tasas más altas. La FHFA lo ajusta anualmente según los cambios en precios de vivienda.

Hipoteca no asegurada ni garantizada por una agencia federal. Puede ajustarse a requisitos de Fannie Mae o Freddie Mac, pero crédito, enganche, precio y elegibilidad dependen del producto, la suscripción y el prestamista. Las cifras de 620, 3% o 20% son referencias de algunos productos, no reglas universales.

Bajo el sistema general MACRS, el edificio residencial de alquiler se deprecia normalmente en 27,5 años mediante el método lineal y la convención de mitad de mes. Se excluye el terreno. La base ajustada, fecha de puesta en servicio, mejoras y sistemas alternativos pueden cambiar la deducción.

El porcentaje de tu ingreso bruto mensual que se destina al pago de deudas. Los prestamistas usan dos cifras: DTI frontal (solo gastos de vivienda) y DTI trasero (todas las deudas mensuales). Es la métrica más importante para la aprobación de una hipoteca.

El efectivo inicial pagado hacia la compra de una propiedad, expresado como porcentaje del precio de compra. Determina tu relación préstamo-valor y si se requiere PMI. Los mínimos varían según el tipo de préstamo.

La diferencia entre el valor de mercado actual de una propiedad y el saldo hipotecario pendiente. El patrimonio crece mediante el pago del capital y la apreciación. Puede accederse mediante refinanciamiento, HELOC o refinanciamiento con retiro de efectivo.

Cuenta de un tercero neutral que retiene fondos durante una transacción. Al cierre, retiene los fondos de compra hasta que se cumplan todas las condiciones. Para hipotecas en curso, los prestamistas suelen requerir una cuenta de depósito para cobrar y pagar impuestos y seguro del propietario.

Hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda. Las referencias FHA incluyen 3,5% de enganche con puntaje 580 o más y 10% entre 500 y 579, sujetas a suscripción y criterios del prestamista. Cobra MIP inicial y anual; con LTV original superior al 90%, el MIP anual suele durar el plazo, y con 90% o menos suele durar 11 años.

Ingreso anual de alquiler como porcentaje del precio de compra, antes de deducir cualquier gasto. Es una métrica de filtro rápido — siempre compara el rendimiento neto para decisiones reales de inversión.

Asociación que administra normas, servicios y zonas comunes. Revisa las cuotas efectivas, reservas, presupuesto y derramas previstas; no existe una cuota nacional fiable para valorar una propiedad concreta.

Los alquileres se declaran habitualmente en Schedule E. Pueden deducirse gastos admisibles, intereses y depreciación, sujetos a sus condiciones. Las reglas de uso personal, actividad pasiva y otras limitaciones pueden restringir deducciones o pérdidas.

Relación entre el préstamo y el valor usado por el prestamista. Influye en elegibilidad, precio y seguro hipotecario, pero un LTV menor no garantiza una tasa determinada ni elimina todo tipo de seguro.

La prima de seguro que se paga en préstamos FHA, análoga al PMI en préstamos convencionales. Tiene dos componentes: una prima inicial añadida al saldo del préstamo y una prima anual continua pagada mensualmente.

Ingreso bruto de alquiler menos todos los gastos operativos, excluyendo pagos hipotecarios e impuestos sobre la renta. La métrica fundamental para evaluar el rendimiento de propiedades de inversión independientemente del financiamiento.

Ingreso anual de alquiler después de todos los gastos operativos como porcentaje del precio de compra. Más significativo que el rendimiento bruto para decisiones de inversión — refleja lo que realmente queda en tu bolsillo antes de los costos de financiamiento.

Los cuatro componentes del pago mensual de hipoteca: Principal, Interés, Impuesto sobre la Propiedad y Seguro del Propietario. Los prestamistas usan el PITI total para calcular tu DTI frontal.

Seguro que protege al prestamista en determinadas hipotecas convencionales de mayor LTV. Para muchas hipotecas elegibles puede solicitarse la cancelación al 80% del valor original y la terminación automática suele ocurrir al 78% si se cumplen las condiciones legales.

Pago inicial para obtener las condiciones de tasa acordadas. Un punto equivale al 1% del préstamo, pero no compra una reducción fija de 0,25 puntos porcentuales. Compara ofertas y el plazo necesario para recuperar el coste.

Evaluación condicional del prestamista basada en la documentación revisada. Puede facilitar la negociación, pero no garantiza la aprobación final: faltan las condiciones del inmueble y cualquier comprobación pendiente.

Remuneración acordada por los servicios de intermediación. No hay un porcentaje obligatorio universal. Confirma los acuerdos de comprador y vendedor, quién paga cada servicio y su efecto en el efectivo necesario al cierre.

Filtro ilustrativo que compara renta mensual y precio. No incluye todos los costes ni el riesgo y no determina por sí solo la rentabilidad. El umbral del 1% no garantiza flujo positivo.

El retorno anual expresado como porcentaje del total invertido. Para propiedades de alquiler, generalmente se mide como ROI cash-on-cash (flujo de efectivo ÷ efectivo invertido) o ROI total incluyendo acumulación de patrimonio y apreciación.

Escenario que recalcula resultados con supuestos adversos. Una subida elegida del interés muestra sensibilidad a ese cambio, no el peor resultado posible. Prueba también vacancia, gastos e ingresos cuando correspondan.

Prima única pagada al cierre para proteger contra defectos en el título de la propiedad — gravámenes impagos, disputas de propiedad o errores de registro. Los prestamistas requieren una póliza del prestamista; una póliza del propietario te protege a ti y es muy recomendable.

Tributo estatal o local que puede gravar la transmisión inmobiliaria. La base, tasa, exenciones y obligado al pago dependen de la jurisdicción. El reparto económico pactado no cambia por sí solo la responsabilidad legal.

Hipoteca garantizada por el Departamento de Asuntos de Veteranos, disponible para prestatarios elegibles. Puede permitir 0% de enganche y no usa PMI, pero el precio, la tasa y la aprobación dependen del prestamista y del perfil. Puede aplicarse un cargo de financiamiento, salvo exención.

El porcentaje de tiempo que una propiedad está desocupada y sin generar ingresos. Se usa en el NOI y el flujo de efectivo. Estímalo con comparables locales y prueba una tasa más alta para medir el riesgo.